부동산 매매시 가계약금 반환 될까? 금액·계약서·파기 위약금까지 알아보기

우리가 일상에서 계약이라는 말을 쉽게 사용하지만, 계약은 단순한 약속과는 다릅니다. 일정한 내용에 대해서 당사자 간 합의가 이루어지게 되면 법적인 권리와 의무가 발생할 수 있기 때문입니다.

부동산 거래에서 보면 정식 계약서를 작성하기 전에 가계약금을 먼저 보내는 경우가 있습니다.

이 경우 가계약 이란 것은 원하는 매물을 다른 사람보다 먼저 확보한다는 선점의 의미도 있지만, 구체적인 합의 내용에 따라서 법적인 효력이 생기는 경우도 있습니다.

실제로 가계약금은 '단순 변심으로 돌려받을 수 있겠지'라는 가벼운 생각으로 보냈다가 적지 않은 돈을 그대로 잃게 되는 경우가 있습니다.

본 글을 통해 가계약의 정확한 법적 효력부터 반환 특약 작성법까지 미리 숙지해 두신다면, 부동산계약 시 큰 도움이 될 것입니다.

그래서 오늘은 부동산 거래에서 자주 발생하는 가계약의 의미부터 가계약금의 성격, 계약 내용과 파기 시 발생할 수 있는 문제까지 하나씩 알아보겠습니다.

1. 부동산 가계약금이란?

가계약금은 정식 계약을 체결하기 전에 매수인이 매도인에게 먼저 지급하는 금액을 말합니다.

가계약금을 보내면서 매도인과 매수인이 서로 다음과 같은 내용을 문자로 주고받습니다.

* 매매가격

* 계약 대상 부동산

* 계약금

* 잔금 지급일

* 입주일

* 계약 해제 조건

이 경우에는 계약서를 작성하지 않았더라도 당사자 사이에 계약이 성립했다고 판단될 수 있습니다.

2. 가계약금의 액수

가계약금에 법적으로 정해진 금액이 있는 것은 아닙니다.
실무에서는 매매가격이나 거래 상황에 따라 수 십만 원에서 수백만 원을 보내는 경우도 있고, 정식 계약금의 일부를 먼저 지급하는 경우도 있습니다.

3. 그럼 가계약금을 보내기 전에 무엇을 확인해야 할까?

* 정확한 부동산주소를 확인해야 합니다.

아파트라면 단지명과 동·호수를 정확하게 확인합니다

* 매매가격을 확인해야 합니다.

"3억 정도"처럼 애매하게 정하지 말고 정확한 금액을 확인하는 것이 좋습니다.

* 가계약금의 성격을 확인해야 합니다.

단순히 예약금 성격인지, 정식 계약금의 일부인지 확인해야 합니다.

* 정식 계약일을 정하는 것이 좋습니다.

언제 계약서를 작성할 것인지 미리 정해두어야 예산문제등을 계획할 수 있습니다.

* 계약이 취소될 경우 가계약금을 어떻게 처리할지 확인해야 합니다.

가장 중요합니다.

4. 가계약금 계약서를 작성여부

가급적 중요한 합의 내용을 문자나 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.

합의내용으로는 

1. 정식 계약 전 매수인의 단순 변심으로 거래가 취소될 경우 가계약금은 반환하지 않는다.

2. 매도인의 사정으로 계약이 진행되지 않을 경우 가계약금의 배액을 반환한다.

3. 가계약금은 단순히 매물을 잡아두기 위해 예약 성격으로 돈을 지급했고, 정식 계약은 아직 체결하지 않았다.

이런 식으로 합의된 내용을 적어 넣어야 나중에 가계약금과 관련된 분쟁을 예방할 수 있습니다.

5. 가계약금을 보내고 마음이 바뀌면?

가계약금을 보낸 후 매수인이나 매도인의 마음이 바뀌었다고 해서 무조건 가계약금을 돌려주거나 포기해야 하는 것은 아닙니다. 가계약금을 지급할 당시 당사자들이 어떤 내용으로 합의했는지가 중요합니다.

특히 가계약금을 정식 계약금의 일부로 지급하기로 약정했다면, 이후 계약을 일방적으로 취소할 경우 계약 해제와 관련한 문제가 발생할 수 있습니다.

예를 들어 가계약금을 보내면서 다음과 같이 합의했다고 하면은?

* 매수인의 단순 변심으로 거래가 취소될 경우 가계약금은 반환하지 않는다.

* 매도인의 사정으로 계약이 진행되지 않을 경우 가계약금의 배액을 반환한다.

이와 같은 약정 내용에 따라 처리하게 됩니다.

 

6. 매수인이 가계약금 반환받는 경우

* 매도인이 계약을 진행하지 않는 경우
매수인이 약속한 가계약금을 지급했는데 매도인이 갑자기 마음을 바꾸어 다른 사람에게 매도하려는 경우입니다.
이때 단순히 "매도인이 마음을 바꿨으니 가계약금만 돌려주면 된다"라고 끝이 아니라, 당사자의 합의내용을 확인해야 합니다.

* 계약의 중요한 조건이 합의되지 않은 경우
단순히 예약 성격으로 돈만 지급한 경우라면 계약 성립 여부 자체가 문제가 될 수 있습니다.

* 반환 조건을 미리 약정한 경우
가계약금을 보내면서 "정식 계약이 성립하지 않으면 반환한다"라고 명확하게 약정했다면 해당 약정의 내용이 판단하는 기준이 됩니다.

7. 가계약금을 반환받지 못하는 경우

매수인 개인적인 이유로 거래를 취소하려는 경우에는 가계약금 반환 여부를 쉽게 판단해서는 안 됩니다.
계약 당시 어떤 내용으로 합의했는지부터 확인해야 합니다.

이미 당사자 사이에 매매계약이 성립했고, 가계약금이 계약금의 일부로 지급된 것으로 볼 수 있다면 계약 해제와 관련한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 가계약금 보낼 때 아래 조건 확인 하기

확인사항	내용
부동산 주소	해당 동 호수까지 정확히 확인
매매가격	정확히 확인
가계약금	지급금액
계약금	전체 계약금
정식 계약일	계약서 작성 예정일
중도금	중도금 납부 예정일
잔금일	잔금 납부 예정일
입주일	입주 예정일
특약	계약 무산될 경우 납부한 가계약금 처리방법
반환조건	단순 예약 성격인지,계약금의 일부인지 확인
위약금	계약이 해제 되는경우 책임

9. 부동산 가계약금은 

정식 계약을 앞두고 거래를 확보하기 위해 일반적으로 활용이 됩니다.

가계약금을 보낼 당시 

* 어떤 부동산을 얼마에 거래하기로 했는지, 

* 계약의 중요한 내용에 대해 어느 정도 합의했는지, 

* 가계약금이 어떤 성격으로 지급됐는지, 

* 반환이나 위약금에 대해 어떤 약정을 했는지 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

 

가계약금은 금액보다 계약 당시 어떤 약속을 했는지가 더 중요합니다.
부동산 계약이 처음인 분이라면 가계약금을 송금하기 전에 계약 내용을 꼼꼼하게 확인하고, 조금이라도 이해되지 않는 부분이 있다면 중개사에게 정확하게 설명을 들은 후 결정하는 것이 안전합니다.

 

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