집 계약 전 반드시 확인해야 하는 서류 5가지

마음에 드는 집을 찾으면 다른 사람이 계약할까 봐 서둘러 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
중개사분들이 빨리 가계약금부터 넣으라고 부추기는 경우도 있지만, '급할수록 돌아가라'는 말처럼 서두르지 말고 다음에 나오는 서류를 꼭 확인하고 계약을 진행해야 합니다.
서류를 꼼꼼히 살펴보는 것만으로도 거래 사고 예방이 되기 때문입니다.
이번 글에서는 집 계약 전에 꼭 확인하면 좋은 서류 5가지와 각각 왜 중요한지 쉽게 정리해 보겠습니다.

1. 등기부등본

가장 먼저 확인해야 하는 서류는 등기부등본입니다. 계약 전과 잔금 지급 직전, 두 차례 확인하는 것이 안전한 거래의 기본입니다.
등기부등본에서는 현재 소유자가 누구인지, 근저당권이나 압류가 있는지, 신탁등기가 설정되어 있는지 등을 확인할 수 있습니다.
실제로 계약서를 작성하기 하루 전에 다시 등기부등본을 확인했다가 근저당권이 새롭게 설정된 사실을 발견해 계약을 미룬 사례도 있습니다. 계약 직전에 한 번 더 확인하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
특히 다음 항목은 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

확인할 내용:

● 현재 소유자

● 근저당권 설정 여부

● 압류·가압류 여부

● 신탁등기 여부

확인처: 대법원 인터넷등기소

참고: 제 블로그에 등기부등본, 근저당권, 채권최고액을 따로 정리한 글이 있습니다. 참고하시기 바랍니다.

등기부등본 보는 방법

2. 건축물대장

겉으로 보기에는 멀쩡한 집이라도 건축물대장을 확인하면 생각보다 중요한 정보를 알 수 있습니다.
불법 증축이 있는지, 실제 용도가 무엇인지, 사용승인을 받았는지 등을 확인할 수 있기 때문입니다.
예를 들어 원룸이라고 생각하고 계약하려던 건물이 실제로는 불법 증축된 공간이라는 사실을 뒤늦게 알게 되는 사례도 있습니다.
건축물대장은 건물의 기본 정보를 확인하는 서류라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

확인할 내용
● 위반건축물 여부
● 건물 용도
● 면적
● 사용승인일

확인처: 정부24

3. 토지대장

아파트라면 크게 신경 쓰지 않는 경우도 있지만, 단독주택이나 다가구주택이라면 토지대장도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
토지의 면적과 지목, 소유 현황 등을 확인할 수 있으며, 등기부등본의 내용과 서로 일치하는지도 비교해 보는 것이 좋습니다.
특히 오래된 주택일수록 서류를 함께 확인하면 도움이 되는 경우가 많습니다.
단독주택을 알아보던 한 사례에서는 등기부등본만 확인했다가 나중에 토지대장을 통해 일부 토지가 도로와 맞닿아 있지 않은 사실을 확인한 경우도 있었습니다. 이런 부분은 거래 전에 미리 확인하는 것이 좋습니다.

 

다음 사이트에서 확인할 수 있습니다.

정부24

 

확인할 내용

● 토지의 소재지

● 지번

● 지목(대지, 전, 답, 임야 등)

● 소유자

● 면적

● 토지의 변동 이력

● 개별공시지가(표시 여부는 발급 형태에 따라 다를 수 있음)

4. 신탁원부(신탁등기가 있는 경우)

등기부등본에 '신탁'이라는 문구가 보인다면 신탁원부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

신탁등기 주택은 일반적인 임대차 계약과 절차가 다를 수 있기 때문입니다.

신탁원부에서는

● 임대 권한이 누구에게 있는지

● 수탁회사 동의가 필요한지

● 보증금을 어느 계좌로 지급해야 하는지

등을 확인할 수 있습니다.

신탁등기 자체가 위험한 것은 아니지만, 계약 전에 권리관계를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

실제로 집주인과 계약만 하면 되는 줄 알고 진행했다가, 나중에 신탁회사 동의가 필요한 사실을 뒤늦게 알게 되어 계약이 지연된 사례도 있습니다.

다음사이트에서 확인할 수 있습니다.

 

대법원 인터넷등기소

 

확인할 내용

● 임대 권한이 누구에게 있는지
● 수탁회사 동의가 필요한지
● 우선수익자가 누구인지
● 보증금 입금 계좌
● 신탁계약 특약사항
● 담보신탁인지, 관리신탁인지 등 신탁 종류

제 블로그에 신탁원부 관련 부분을 따로 정리했습니다.

참고 바랍니다.

신탁원부 확인하기

5. 전입세대 확인 또는 임대인 확인 서류

전세 계약이라면 현재 누가 거주하고 있는지 확인하는 것도 중요합니다.

상황에 따라 전입세대 확인서나 임대인의 신분증, 인감증명서 등을 함께 확인하는 경우도 있습니다.

또한, 2023년 이후 전세사기 예방 대책으로 일정 요건에서 임대인의 동의를 받아 국세·지방세 완납증명서로 체납 여부를 확인할 수 있는 제도가 확대되었습니다.

특히 대리인이 계약을 진행한다면 위임장과 인감증명서까지 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.

간혹 기존 임차인이 아직 전출하지 않은 상태에서 계약이 진행되는 경우도 있습니다. 계약 전에 전입세대 확인을 하면 이런 상황을 미리 파악하는 데 도움이 됩니다.

다음 사이트에서 확인할 수 있습니다.

정부24

확인할 내용

● 전입세대 열람

 

국세청 홈택스

위택스

확인할 내용

● 국세 체납 여부

● 지방세 체납 여부

 

제 블로그에 전입세대와 확정일자를 따로 정리했습니다.

참고 바랍니다.

전입신고와 확정일자 차이점, 전세보증금을 지키려면 둘 다 필요합니다

계약 전에 함께 확인하면 좋은 체크리스트

✔ 등기부등본 발급일이 최근인지 확인하기

✔ 계약 당일 다시 등기부등본 확인하기

✔ 건축물대장과 실제 건물이 같은지 확인하기

✔ 신탁등기 여부 확인하기

✔ 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하기

✔ 대리 계약이라면 위임장 확인하기

✔ 계약금 송금 계좌가 계약 내용과 일치하는지 확인하기

집 계약은 큰돈이 오가는 만큼 계약서만 꼼꼼히 작성하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.

등기부등본과 건축물대장, 토지대장, 신탁원부, 그리고 계약 상대방의 권한을 확인할 수 있는 서류까지 함께 살펴보면 보다 안전하게 계약을 준비하는 데 도움이 됩니다.

특히 계약 당일 다시 한 번 등기부등본을 확인하는 습관은 많은 공인중개사도 중요하게 생각하는 부분입니다.

계약은 하루 만에 끝나지만 문제가 생기면 해결하는 데는 몇 달, 길게는 몇 년이 걸릴 수도 있습니다. 조금 번거롭더라도 필요한 서류를 미리 확인하는 습관이 소중한 보증금과 재산을 지키는 가장 확실한 방법이라고 생각합니다.