등기사항전부증명서와 근저당과 채권최고액 보는 법

부동산 계약을 하기 전에 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다. 계약이 처음인 사회초년생 분들을 위해서, 이번에는 등기사항전부증명서에 대해서 포스팅하려고 합니다.

등기사항전부증명서는 보통 '등기부등본', '등기부'라고 말을 합니다.

그래서 저도 이번 포스팅에서는 '등기부'라고 표시하고 포스팅하겠습니다.

등기부를 보면 다음과 같습니다. '표제부' '갑구' '을구'로 구별됩니다.

표제부는 건물의 표시

갑구는 소유자와 관계되는 권리

을구는 소유권 이외의 권리

가 표시 됩니다.

 

표로 정리해서 각 목록별 확인할 사항을 적었습니다.

구분	확인할 내용	의미	계약 시 꼭 확인할 사항
표제부	소재지	부동산의 주소	계약서 주소와 일치하는지 확인
	건물 종류	아파트, 다세대주택, 오피스텔 등	계약 대상과 동일한지 확인
	면적	전용면적, 대지면적 등	계약 내용과 차이가 없는지 확인
	구조	철근콘크리트조 등	참고
	층수·호수	해당 세대 정보	계약하려는 호수와 일치하는지 확인
갑구	소유자	현재 소유자(집주인)	계약 상대방과 동일한지 확인
	소유권 이전	매매·상속·증여 등 소유권 변동	최근 소유권 변동 여부 확인
	가압류	재산 처분을 막기 위한 법적 조치	있으면 주의
	가처분	소유권 분쟁 등으로 처분 제한	있으면 계약 신중
	압류	세금 체납 등으로 국가·지자체 압류	있으면 위험
	경매개시결정	경매 절차 진행 여부	계약을 피하는 것이 좋음
	예고등기	소유권 분쟁 가능성	반드시 확인 필요
을구	근저당권	은행 등 금융기관의 담보권	채권최고액 확인
	채권최고액	금융기관이 확보한 최고 담보금액	전세보증금보다 많으면 주의
	전세권	전세권 설정 여부	권리관계 확인
	지상권	타인의 토지 사용 권리	드문 사례지만 확인
	지역권	통행 등 특정 권리	참고 사항
	임차권등기	기존 임차인의 권리	있으면 반드시 확인

한눈에 보는 등기부등본

구분	필수적으로 확인할 내용
표제부	주고,동 호수,면적이 계약서와 일치여부확인
갑구	집주인이 맞는지, 압류·가압류·경매 여부
을구	근저당권과 채권최고액, 전세권 설정 여부

 

전세 계약이라면 갑구에서 집주인이 맞는지 확인하고, 을구에서 근저당권과 채권최고액을 확인하는 것이 중요합니다.

근저당권이란?

근저당권은 쉽게 말해 은행이나 금융기관이 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 설정하는 권리입니다.

예를 들어 집주인이 아파트를 담보로 대출을 받으면 은행은 혹시라도 돈을 돌려받지 못하는 상황에 대비해 등기부에 근저당권을 설정합니다.

그래서 등기부 을구에 근저당이 적혀 있다고 해서 무조건 문제가 있는 것은 아닙니다.

실제로는 대출이 없는 부동산보다 대출이 있는 부동산이 훨씬 많은 편입니다.

근저당의 위험

이 부분을 가장 궁금해하시는 분들이 많습니다.

결론부터 말씀드리면 근저당이 있다고 해서 반드시 위험한 것은 아닙니다.

중요한 것은 부동산 가치와 근저당 규모를 함께 확인하는 것입니다.

예를 들어 시세가 5억 원인 아파트인데 근저당이 1억 원 정도라면 상대적으로 부담이 크지 않을 수 있습니다.

반대로 집값이 2억 원인데 근저당이 1억 8천만 원이라면 저라면 계약을 하지 않습니다.

결국 근저당의 유무보다 규모가 더 중요합니다.

채권최고액

등기부를 보면 실제 대출금이 아니라 채권최고액이라는 금액이 적혀 있습니다.

그런데 채권최고액은 실제 대출금보다 조금 더 크게 설정되는 경우가 대부분입니다..

은행은 대출원금뿐 아니라 연체이자나 경매 비용 등을 고려해 여유 있게 금액을 설정하기 때문입니다.

예를 들어

시세 : 4억 원
채권최고액 : 1억 2천만 원
실제 대출금 : 약 1억 원
전세보증금 : 1억 5천만 원

위 예시에서 시세가 4억 원이고 채권최고액이 1억 2천만 원, 실제 대출이 약 1억 원 수준이라면 상대적으로 위험 부담이 크지 않을 수 있습니다.

물론 금융기관과 계약 내용에 따라 차이가 있을 수 있으므로 정확한 금액은 임대인에게 확인하는 것이 가장 좋습니다.

계약 시 확인사항

계약 전에 확인할 사항

● 계약 당일 발급한 등기부인지 확인

● 근저당 설정 금액 확인

● 채권최고액 확인

● 시세 대비 근저당 규모 확인

● 전세보증금까지 합했을 때 안전한 수준인지 확인

● 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

 

한눈에 정리하면 다음과 같습니다.

확인사항	내용
근저당권	설정 여부와 순위
채권최고액	실제 대출 규모 추정
시세	보증금 대비 안전성
선순위 권리	다른 권리관계 존재 여부
전세보증보험	가입 가능 여부

다가구주택(원룸) 계약 시 주의점

다가구주택(원룸)은 특히 조금 더 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.

건물 전체에 근저당이 설정되어 있는 경우가 많고, 다른 세입자의 보증금도 함께 영향을 받을 수 있기 때문입니다.

그래서 다가구주택(원룸) 계약이라면 다른 세입자의 보증금 규모와 선순위 권리관계도 함께 확인하는 것이 안전합니다.

필요하다면 공인중개사에게 관련 내용을 문의해 보는 것도 좋은 방법입니다.

잔금 지급 전에 한 번 더 확인

계약을 했다고 안심해서는 안 됩니다.

잔금을 지급하기 전에도 등기부를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

혹시 계약 이후 새로운 근저당이 설정되지는 않았는지 확인하는 과정이 필요하기 때문입니다.

잔금을 지급한 뒤에는 가능한 한 빨리 전입신고와 확정일자까지 함께 진행해야 보증금을 보호받는 데 도움이 됩니다.

 

제 블로그에 다음 내용을 포스팅했습니다. 참고해서 보시길 권 합니다.

집 계약 시 확인할 서류

 

부동산 계약은 큰돈이 오가는 계약입니다.

'급할수록 돌아가라는 말'이 있습니다. 서두르기보다 위에서 설명한 서류 들을 천천히 확인하여 안전하게 거래하시길

바랍니다. 감사합니다.