전세권설정등기에 대해서 알아 보겠습니다.

부동산 전세 계약 시 전입신고, 확정일자, 전세권설정등기에 대해서 알고 있어야 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

이전에 전입신고와 확정일자에 대해서 작성한 글이 있습니다. 

여기서 참고 바랍니다. 전입신고 확정일자

그때 제가 전세권설정등기에 대해서 따로 포스팅한다고 약속을 해서 이번에 시간을 내서 포스팅하게 됐습니다.

이전 글과 비교해서 보시길 바랍니다.

전세권설정등기

전세금을 담보하기 위해 임차인의 권리를 등기사항전부증명서(등기부등본)에 등록하는 것입니다.

전입신고와 확정일자가 주택임대차보호법의 테두리 안에서 보호를 받는 것이라면, 전세권설정등기는 민법에 따라 권리를 직접 등기하여 더 강력하게 보호하는 장치입니다.

장점은

가장 큰 장점은 보증금 회수 절차가 전입신고와 확정일자보다 유리해진다는 점입니다.

● 빠른 경매 신청이 가능합니다.

계약 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 별도의 반환 소송 없이도 전세권을 바탕으로 즉시 경매를 신청할 권리가 생깁니다.

● 누구에게나 권리 주장을 할 수 있습니다.

집주인이 바뀌더라도 등기부에 내 권리가 등록되어 있기 때문에, 새로운 소유자뿐만 아니라 누구에게도 내 보증금과 권리를 주장할 수 있습니다.

단점은

집주인의 동의가 필요하다는 것입니다.

등기부에 새로운 권리가 생기는 것이므로 임대인(집주인)의 동의와 인감증명서 등 서류가 필요합니다.

비용이 발생합니다.

무료이거나 소액인 전입신고, 확정일자와 달리 등록면허세, 법무사 수수료 등 비용이 발생합니다.

전입신고·확정일자와의 차이점

표로 정리해 드리겠습니다.

구분	전입신고	확정일자	전세권 설정등기
목적	거주 사실 신고	계약일 증명	전세권 등기
보호 대상	거주권	보증금	보증금 및 전세권
법적 효과	대항력 발생	우선변제권 확보	물권(등기된 권리) 확보
임대인 동의	필요 없음	필요 없음	반드시 필요
신청 장소	주민센터, 정부24	주민센터, 인터넷등기소	관할 등기소
비용	무료	소액 수수료	등록 비용 및 수수료 발생

전세권설정등기, 전입신고나 확정일자

전세권설정등기를 했다고 해서 전입신고와 확정일자가 불필요해지는 것은 절대로 아닙니다.

실제로 그 집에 들어가서 거주를 시작하면, 전입신고와 확정일자 받는 것은 기본적으로 함께 진행하는 것이 가장 안전하고 일반적인 방법입니다.

전세권설정등기 추천

일반적인 아파트나 다세대 주택(빌라) 전세 계약이라면 '전입신고 + 확정일자 + 전세보증금 반환보증보험' 조합만으로도 충분한 경우가 많습니다. 하지만 아래와 같은 상황이라면 전세권설정등기를 추천합니다.

● 전세 보증금 액수가 매우 큰 경우

● 임대인의 재정 상태가 불안정해 보이는 경우

● 법인 계약이거나 전세보증금 반환보증보험 가입이 거절된 경우

● 주거용이 아닌 상가나 오피스텔 등 비주거용 부동산 계약인 경우

 

여기서 법인계약은 전세권설정등기를 꼭 해야 하는 이유에 대해서 추가로 설명드리겠습니다.
법인 이름으로 주택을 임대차(전세) 계약할 때 '전세권설정등기'를 강력하게 추천(또는 필수적으로 요구)하는 이유는 바로 '주택임대차보호법'의 적용 대상 여부 때문입니다.

 

이유를 3가지로 설명하겠습니다.

1. 법인은 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호를 받지 않습니다.

우리가 흔히 아는 전입신고와 확정일자는 「주택임대차보호법」이라는 법을 통해 임차인을 보호하는 장치입니다. 그래서 이 법은 일반 개인의 주거 안정을 보호하기 위해 만들어진 법입니다.

따라서 '법인'은 사람이 아니기 때문에 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외됩니다,

 

2. 전입신고를 해도 '대항력'과 '우선변제권'이 생기지 않습니다.

법인이 직원 숙소 용도로 아파트를 전세 얻는 경우가 많습니다.

이때 직원이 그 집에 들어가서 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도, 계약의 주체인 '법인'에게는 대항력(집주인이 바뀌어도 권리를 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 시 보증금을 먼저 배당받을 권리)이 발생하지 않습니다.

만약 집이 경매로 넘어가게 되면, 일반 개인과 달리 법인은 후순위로 밀려나 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 위험이 생깁니다.

 

3. 전세권설정등기

주택임대차보호법으로 보호를 받지 못하므로, 법인은 「민법」에 규정된 '전세권설정등기'를 해야 하는 것입니다.

등기부등본(등기사항전부증명서)에 전세권을 직접 등기해 두면, 이는 '물권(등기된 권리)'으로 인정됩니다. 이렇게 해두면 전입신고나 확정일자 없이도, 그리고 주택임대차보호법의 적용 여부와 상관없이 집이 경매에 넘어가도 내 보증금을 보호받고 우선적으로 배당받을 수 있게 됩니다.

 

모든 법인이 임대차보호법의 보호를 못 받는 것은 아닙니다. 법이 개정되면서 일부 예외가 생겼습니다.

중소기업

「중소기업기본법」에 따른 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 직원이 주택을 인도받아 전입신고를 마치면 그다음 날부터 일반 개인처럼 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.

공기업

LH(한국토지주택공사)나 지방공사 등도 예외적으로 보호를 받습니다.

 

요약을 하면
만약 계약하는 회사가 '대기업'이거나 '중소기업 요건을 충족하지 못하는 일반 법인'이라면, 직원이 전입신고를 하더라도 보증금을 보호받을 수 없으므로 전세권설정등기는 필수입니다.

 

전세권등기 말소 시기 

계약이 종료되고 임대인이 전세보증금을 모두 반환하면 전세권설정등기는 말소해야 합니다.
말소하지 않으면 등기부등본에 전세권이 계속 남아 있어 집주인이 매매나 새로운 담보대출을 진행하는 데 어려움이 생길 수 있습니다.
일반적으로 보증금을 모두 반환받은 후 임대인과 함께 말소등기 절차를 진행하면 됩니다.

계약 전 체크해야 할 사항

전세권설정등기를 생각하고 있다면, 계약서작성 전에 아래 항목들을 확인하길 바랍니다.

 ● 등기부등본에 근저당권(은행 대출 등)이 설정되어 있는지 확인

 ● 나보다 먼저 들어온 선순위 권리관계 확인

 ● 임대인의 협조 여부를 사전에 확인

 ● 등기 비용은 누가 부담할 것인지 조율

 ● 계약서 특약사항에 관련 내용 명시

 

전세권설정등기는 내 보증금을 지켜주는 제도입니다

하지만 모든 계약에 필수적인 것은 아닙니다. 중요한 것은 현재 내 계약 상황, 보증금의 규모, 집주인의 상태 등을 종합적으로 따져보고 가장 합리적인 방법을 선택하는 것입니다. 계약 전 공인중개사와 충분히 상담하여 안전한 거래 하길 바랍니다.

감사합니다.