상가 권리금 종류와 회수 방법, 계약 시 주의사항

최근 들어 직장 은퇴 후 창업에 도전하시거나, N잡 및 소자본 프랜차이즈 창업을 선택하시는 분들이 많이 늘었습니다.
하지만 사업의 성패와 관계없이, 개인적인 사정이나 경영상의 이유로 언젠가는 폐업을 고민하는 순간이 오게 됩니다.

이때 대부분의 임차인이 그동안 쌓아온 노력의 대가로 상가 권리금을 회수하기를 원합니다.
어떻게 보면 상가 권리금은 자영업자에게 퇴직금이라고 해도 과언이 아닙니다.
그래서 이번 포스팅에서는 상가 권리금의 대표적인 종류 3가지와, 임차인이라면 반드시 알고 있어야 할 권리금 회수 방법 및 법적 보호 제도에 대해 알아보겠습니다.

1. 상가 권리금 의의

권리금이란 기존 임차인이 오랜 기간 영업하면서 쌓아 온 유·무형의 영업 가치를 금전으로 인정받는 것을 말합니다.
예를 들어 기존 임차인이 투자한 인테리어, 확보한 단골고객, 배달앱에 쌓인 리뷰와 평점, 안정적인 매출, 좋은 입지와 영업 노하우 등이 모두 권리금의 대상이 될 수 있습니다. 신규 임차인은 이러한 영업 기반을 처음부터 다시 만들 필요 없이, 일정한 금액을 지급하고 기존 임차인이 만들어 놓은 가치를 그대로 이어받게 됩니다.

2. 상가 권리금의 종류

① 바닥 권리금

● 의의

상권과 입지 자체의 가치를 의미합니다.

● 특징

기존 임차인의 매출이나 영업 노하우와는 별개로, 유동인구가 많거나 상권이 활성화된 위치라는 이유만으로 형성됩니다. 최근에는 영업이 잘되지 않는 점포라도 입지가 좋다면 기본적으로 바닥 권리금을 요구하는 경우가 많으며, 우수한 상권일수록 권리금이 높을 수 있습니다.

 

② 시설 권리금

● 의의

기존 점포의 인테리어, 냉·난방시설, 주방기기, 간판, 집기류 등을 그대로 인수하는 대가입니다.

● 특징

기존 시설을 계속 사용할 계획이라면 시설 권리금을 지급하는 것이 일반적입니다. 반대로 모든 시설을 철거하고 새롭게 인테리어와 장비를 갖출 예정이라면 시설 권리금을 지급하지 않거나 금액을 조정할 수 있습니다.

 

③ 영업 권리금

● 의의

가장 중요한 권리금으로, 기존 임차인이 영업을 통해 쌓아 온 단골고객, 안정적인 매출, 배달앱 리뷰와 평점, 브랜드 가치, 영업 노하우 등을 평가하여 산정합니다.

● 특징

실무에서는 최근 매출과 수익성을 바탕으로 권리금을 협의하는 경우가 많으며, 업종과 상권에 따라 차이는 있지만 통상 1~2년 정도의 영업 성과를 기준으로 협상하는 사례가 많습니다. 다만 이는 법으로 정해진 기준이 아니라 당사자 간 협의를 통해 결정되는 금액입니다.

3. 상가 권리금 표로 정리

구분	바닥 권리금	시설 권리금	영업 권리금
핵심 가치	상권및 입지 자체의 가치	인테리어,설비,집기류등 인수	단골고객,매출,브랜드,영업노하우
산정 기준	유동인구,상권 활성화 정도	시설 상태,감가상각 반영	최근 1~2년 차임및 순이익 바탕으로 협의
주요 사항	입지가 우수할수록 비쌈	새 인테리어 예정시 협상/감액	카드매출,부가세 신고자료 필수 대조

4. 권리금의 산정 시 주의사항

권리금은 입지, 유동인구, 월매출, 순이익, 시설 상태, 브랜드 가치, 주변 동일 업종의 권리금 시세, 남은 임대차 계약기간 등을 종합적으로 고려하여 결정되므로 다음 사항은 꼭 확인해야 합니다.

 

1. 매출 조작 여부

●  권리금을 높게 받기 위해 일시적으로 주변 지인을 동원해 매출을 부풀리는 사례가 있습니다.

●  대응방법

부가가치세 신고자료, 카드매출 내역, 배달앱 정산자료, 사업자 계좌 입금 내역 등을 꼼꼼하게 대조해 봐야 합니다.

 

2. 시설 및 설비 상태 점검

●  배관, 냉·난방기, 누수, 덕트, 전기설비, 누전 여부 등

●  대응방법

이상이 있는 시설은 계약 전에 수리 주체와 책임 범위를 명확히 정해 두어야 추후에 수리비 지출을 막을 수 있습니다.

5. 권리금 계약서 작성 및 주요 특약사항

권리금 계약서는 기존 임차인과 신규 임차인이 체결하는 계약으로, 임대인과 작성하는 상가 임대차 계약서와는 별개의 계약입니다. 분쟁을 예방하기 위해서는 아래와 같은 특약사항을 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다.

 

1. 영업허가 및 법적 문제 여부

기존 임차인이 식품위생법 등 관련 법령을 위반하여 영업정지 등의 행정처분을 받은 경우, 업종에 따라 그 처분이 신규 임차인에게 승계될 수 있습니다.

이 경우 신규 임차인은 일정 기간 영업을 하지 못하는 불이익을 받을 수 있으므로, 영업정지 등 행정처분 사실이 없음을 확인하고, 허위 사실이 있을 경우 책임을 진다는 내용을 특약에 명시하여야 합니다.

 

2. 시설 및 비품 목록의 상세 기재

권리금에 포함되는 시설과 비품은 계약서에 최대한 구체적으로 작성해야 합니다.

냉장고, 냉동고, 에어컨, 주방기기, 테이블, 의자, 간판 등 인수 대상과 수량, 상태를 함께 기재하면 인수인계 과정이 수월 합니다.

 

3. 매출 허위 사실에 대한 손해배상 및 계약해제

기존 임차인이 실제보다 높은 매출을 제시하거나 허위 자료를 제공한 사실이 확인될 경우에는 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있다는 내용을 특약에 명시하여야 합니다.

 

4. 시설 고장 시 책임 범위

인수한 시설이나 비품에 하자가 발견되었을 경우 누가 수리비를 부담할 것인지, 책임 범위를 명확하게 정해 두어야 합니다.

 

5. 임대인이 신규 임차인을 거절하는 경우

임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약을 체결하지 않는 경우 권리금 계약을 해제하고 지급한 권리금을 반환한다는 내용을 특약에 포함합니다.

 

6. 원상회복 책임 범위

퇴거 시 원상회복 의무를 기존 임차인이 부담하는지, 신규 임차인이 부담하는지 명확하게 정해 두는 것이 중요합니다.

 

참고자료

상가 권리금 계약 시 활용할 수 있는 표준계약서 양식을 첨부해 두었으니 필요하신 분들은 다운로드하여 참고하시기 바랍니다.

본 서식은 국토교통부에서 제정한 표준 권리금 계약서 양식을 기반으로 작성된 자료입니다.

 

권리금 표준계약서.hwp

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6. 권리금의 회수 법적보호

상가건물 임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위를 통해 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

법적으로 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고는 있지만, 모든 경우에 권리금 수령이 보장되는 것이 아니므로 계약 체결 단계부터 철저히 준비하시는 것이 좋습니다.
요즘 경기가 많이 어려워 자영업자분들의 고민이 많으실 줄 압니다. 오늘 정리해 드린 권리금의 개념과 주의사항을 잘 숙지하셔서, 새로 시작하시거나 폐업을 준비하시는 모든 분에게 실질적인 도움이 되었기를 바랍니다.