상가 권리금 종류와 회수 방법, 계약 시 주의사항

현재 자영업을 하는 분들이 많이 있습니다.

사업이 잘되든 그렇지 않든, 개인적인 사정이나 경영상의 이유로 폐업을 고민합니다. 이때 많은 분들이 그동안 쌓아 온 노력의 대가로 상가 권리금을 회수하기를 기대합니다.

어떻게 보면 상가 권리금은 자영업자에게 퇴직금과 같은 의미를 가진다고도 볼 수 있습니다. 오랜 시간 단골을 확보하고 영업 기반을 만들어 온 가치를 인정받는 것이기 때문입니다.

그래서 이번 포스팅에서는 상가 권리금의 종류는 무엇인지, 그리고 임차인이 반드시 알아야 할 권리금 회수기회 보호기간은 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.

 

상가 권리금 의의

권리금은 기존 임차인이 오랜 기간 영업하면서 쌓아 온 유·무형의 영업 가치를 금전으로 인정받는 것을 말합니다.

예를 들어 기존 임차인이 투자한 인테리어, 확보한 단골고객, 배달앱에 쌓인 리뷰와 평점, 안정적인 매출, 좋은 입지와 영업 노하우 등이 모두 권리금의 대상이 될 수 있습니다.

신규 임차인은 이러한 영업 기반을 처음부터 다시 만들 필요 없이, 일정한 금액을 지급하고 기존 임차인이 만들어 놓은 가치를 그대로 이어받는 것입니다.

 

상가 권리금의 종류

1. 바닥 권리금

바닥 권리금은 상권과 입지 자체의 가치를 의미합니다.

기존 임차인의 매출이나 영업 노하우와는 별개로, 유동인구가 많거나 상권이 활성화된 위치라는 이유만으로 형성되는 권리금입니다.

최근에는 영업이 잘되지 않는 점포라도 입지가 좋다면 기본적으로 바닥 권리금을 요구하는 경우가 적지 않습니다. 특히 상권이 우수한 지역일수록 바닥 권리금은 더욱 높게 형성되는 경향이 있습니다.

 

2. 시설 권리금

시설 권리금은 기존 점포의 인테리어, 냉·난방시설, 주방기기, 간판, 집기류 등을 그대로 인수하는 대가입니다.

기존 시설을 계속 사용할 계획이라면 시설 권리금을 지급하는 것이 일반적입니다. 반대로 모든 시설을 철거하고 새롭게 인테리어와 장비를 갖출 예정이라면 시설 권리금을 지급하지 않거나 금액을 조정할 수 있습니다.

 

3. 영업 권리금

영업 권리금은 가장 중요한 권리금으로, 기존 임차인이 영업을 통해 쌓아 온 단골고객, 안정적인 매출, 배달앱 리뷰와 평점, 브랜드 가치, 영업 노하우 등을 평가하여 산정합니다.

실무에서는 최근 매출과 수익성을 바탕으로 권리금을 협의하는 경우가 많으며, 업종과 상권에 따라 차이는 있지만 통상 1~2년 정도의 영업 성과를 기준으로 협상하는 사례가 많습니다. 다만 이는 법으로 정해진 기준이 아니라 당사자 간 협의를 통해 결정되는 금액입니다.

권리금의 산정시 주의사항

권리금은 입지, 유동인구, 월매출, 순이익, 시설 상태, 브랜드 가치, 주변 동일 업종의 권리금 시세, 남은 임대차 계약기간 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

그러기에 다음 사항은 확인해야 합니다.

 

1. 매출 조작 여부

권리금을 높게 받기 위해 일시적으로 매출을 부풀리는 사례가 있습니다.

예를 들어 주변 지인을 동원해 매출을 발생시키거나, 실제 영업 실적보다 높은 매출을 만들어 권리금을 높게 책정하는 경우가 있습니다.

따라서 계약 전에는 부가가치세 신고자료, 카드매출 내역, 배달앱 정산자료, 사업자 계좌의 입금 내역 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

 

2. 시설 상태

권리금에 포함된 시설의 상태도 반드시 확인해야 합니다.

배관, 냉·난방기, 누수 여부, 덕트, 전기설비, 누전 여부 등을 꼼꼼히 점검해야 하며, 이상이 있는 시설은 계약 전에 수리 여부와 책임 범위를 명확히 정해 두는 것이 좋습니다.

이를 확인하지 않으면 영업을 시작한 이후 예상하지 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

권리금계약서 작성

권리금계약서는 기존 임차인과 신규 임차인이 권리금에 대해 체결하는 계약서입니다. 따라서 임대인과 작성하는 상가 임대차계약서와는 별개의 계약이라는 것을 알아두어야 합니다.

권리금계약서에는 임차 목적물의 표시, 임대차계약 현황, 계약 내용, 당사자의 의무 등 기본적인 기재 사항이 포함됩니다. 하지만 실제 분쟁을 예방하기 위해서는 이러한 내용보다 특약사항을 자세하게 작성하는 것이 더욱 중요합니다.

다음은 권리금계약서에 포함하면 좋은 주요 특약사항입니다.

 

1. 영업허가 및 법적 문제 여부

기존 임차인이 식품위생법 등 관련 법령을 위반하여 영업정지 등의 행정처분을 받은 경우, 업종에 따라 그 처분이 신규 임차인에게 승계될 수 있습니다.

이 경우 신규 임차인은 일정 기간 영업을 하지 못하는 불이익을 받을 수 있으므로, 영업정지 등 행정처분 사실이 없음을 확인하고, 허위 사실이 있을 경우 책임을 진다는 내용을 특약에 명시하여야 됩니다.

 

2. 시설 및 비품 목록의 상세 기재

권리금에 포함되는 시설과 비품은 계약서에 최대한 구체적으로 작성해야 합니다.

냉장고, 냉동고, 에어컨, 주방기기, 테이블, 의자, 간판 등 인수 대상과 수량, 상태를 함께 기재하면 인수인계 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

3. 매출 허위 사실에 대한 손해배상 및 계약해제

기존 임차인이 실제보다 높은 매출을 제시하거나 허위 자료를 제공한 사실이 확인될 경우에는 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있다는 내용을 특약에 명시 아여야 합니다.

 

4. 시설 고장 시 책임 범위

인수한 시설이나 비품에 하자가 발견되었을 경우 누가 수리비를 부담할 것인지, 책임 범위를 명확하게 정해 두어야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

5. 임대인이 신규 임차인을 거절하는 경우

상가 임대차는 임대인의 협조가 필요한 경우가 많습니다. 따라서 임대인이 정당한 사유로 신규 임차인과의 임대차계약을 체결하지 않는 경우 권리금 계약을 해제하고 지급한 권리금을 반환한다는 내용을 특약에 포함하면 안전합니다.

 

6. 원상회복 책임 범위

퇴거 시 원상회복 의무를 기존 임차인이 부담하는지, 신규 임차인이 부담하는지 명확하게 정해 두는 것이 중요합니다. 철거 대상 시설과 인수 대상 시설도 함께 기재하면 향후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

 

권리금 표준계약서.hwp

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권리금의 회수 법적보호

다음의 상가 임대차 보호법에서 보면

제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

라고 기재 되어 있습니다.

여기서 다음 각호 사항은 다음과 같습니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

위와 같이 법으로 보호하고 있어서 권리금 회수하는데 참고하길 바랍니다.

그렇다고 반드시 권리금을 받을 수 있도록 보장되는 것도 아닙니다. 이점도 참고 바랍니다.

 

요즘 경기가 많이 어려워서 자영업자분들이 많이 힘들어하십니다.

권리금이란 무엇인가를 정확히 이해하고 자영업을 시작하거나 폐업을 고민하시는 분들에게 도움이 됐으면 합니다.

감사합니다.