최근 언론이나 뉴스에서 장기보유특별공제 개편안이 나오고 있습니다.
현재는 1 주택(고가주택)을 3년 이상 보유했다가 매각하면 양도차익에 12∼40%의 공제율을, 적용하고 2년 이상 거주하면 8∼40%의 공제율을 적용합니다.
이 내용을 정부에서 손 본다고 하여서 오늘은 장기보유특별공재가 무엇이고 개편이 어떻게 될 것이지, 절세 방법까지 알아보려고 합니다.
장기보유특별공제
장기보유특별공제는 3년 이상 장기 보유한 건물 또는 토지를 양도하려 할 때 양도차익의 일정 부분을 부동산의 건전한 소유와 부동산의 건전한 투자를 유도는 제도입니다.
오늘은 주택에 대해서만 포스팅합니다.
일반적인 장기보유특별공제는 3년 이상보유하고 매년 2%로 씩 최대 15년간 30%를 양도차액에서 공제합니다.
아래 표는 일반적인 1 가구 2주택 시 양도차액에서 공제율(장기보유특별공제)입니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년이상 4년 미만 | 100분의6 |
| 4년이상 5년 미만 | 100분의8 |
| 5년이상 6년 미만 | 100분의10 |
| 6년이상 7년 미만 | 100분의12 |
| 7년이상 8년 미만 | 100분의14 |
| 8년이상 9년 미만 | 100분의16 |
| 9년이상 10년 미만 | 100분의18 |
| 10년이상 11년 미만 | 100분의20 |
| 11년이상 12년 미만 | 100분의22 |
| 12년이상 13년 미만 | 100분의24 |
| 13년이상 14년 미만 | 100분의26 |
| 14년 이상 15년 미만 | 100분의 28 |
| 15년 이상 | 100분의 30 |
1 주택 12억(고가주택기준가격) 미만인 주택을 매도 시 비과세가 되어서 양도소득세가 문제는 되질 않습니다
그러나 12억 초과주택(고가주택)이면 양도차액에 대해서 과세가 되어서 장기보유특별공제가 적용됩니다.
현재는
1세대 1 주택으로 12억 초과 주택이면 10년 보유 시 40% 10년 거주 시 40% 합해서 80% 까지 공제를 해주고 있습니다.
다음표는 1 가구 1 주택 고가주택의 양도차액의 공제율입니다.
| 보유기간 | 공제율 | 거주기간 | 공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | 2년이상 3년 미만 (보유기간3년이상에 한정) | 100분의8 |
| 3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | 3년이상 4년 미만 | 100분의12 |
| 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 |
| 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 |
| 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 |
| 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 |
| 8년 이상 9년 미만 | 100분의 32 | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 32 |
| 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 |
| 10년 이상 | 100분의 40 | 10년 이상 | 100분의 40 |
개편하는 이유
정부는 부자감세 논란으로 다음과 같은 취지로 개편을 하고자 하는 합니다.
현재 장기보유특별공제가 오래 보유만 해도 큰 공제를 받을 수 있다는 점 때문에 실거주 목적보다 투자 목적까지 동일한 혜택을 받는다는 지적을 반영해 제도 개편을 추진하고 있습니다.
앞으로는 실제 거주한 기간에 더 큰 혜택을 주고, 단순 보유에 대한 혜택은 줄이는 방향으로 개편을 예상합니다.
개편안
첫 번째로 보유 시 공제했던 공제율을 폐지합니다.
둘째로 거주 시 공제율을 40%에서 80%로 확대합니다.
셋째로 공제한도를 10억으로 제한합니다.
이내용은 2028년도부터 시행예정입니다.
이내용이 장기보유 특별공제 핵심 내용입니다.
아래표는 현행제도와 개편되는 내용을 정리한 표입니다.
| 구분 | 현행제도 | 개편안 | 핵심내용 |
| 보유시 공제 | 연 4% 10년이상 최대 40% | 완전폐지 | 실거주없이 보유한 자 혜택소멸 |
| 거주시 공제 | 연 4% 10년이상 최대 40% | 최대 80% (10년이상 실거주시) | 실거주 기간 만으로 최대80% 적용 |
| 최대 공제율 | 80% 보유40%+거주40% | 최대 80% 10년 실거주시 | 실거주시 공제율은 동일 |
| 공제 한도 | 한도 없음 | 10억으로 제한 | 초고가 주택 보유자 세금 감면 차단 |
예를 들어 보겠습니다.
15억 인 주택에서 10년은 보유만 하고 5년 거주했습니다. 양도차액은 5억입니다.
이경우 현재는 10년 보유로 40% + 거주 5년 20%로 총 60% 공제를 받습니다.
개편 시에는 보유기간 공제는 없어지고 거주기간 공제율 20%만 공제받게 됩니다.
그럼 이 제도는 누구에게 영향을 줄까입니다.
먼저 유리한 사람은 한 집에서 오래 실거주 한 사람입니다.
그럼 불리한 사람은 실거주는 하지 않고 보유만 하는 사람입니다.
절세
일반적으로 세금은 적게 내는 것이 최선입니다.
그래서 일반적인 절세 방법을 알려드리겠습니다.
위의 공제율표에서 보는 것과 같이 단위가 1년 단위로 공제율이 변경됩니다. 그래서 혹시 매도 계획이 있으시면
매매계약일을 보유하고 있는 주택의 취득일과 비교하여서 매매 계약일을 잡으셔야 합니다.
단 며칠사이로 않네도 낼 돈이 사라집니다.
그렇다고 2028년 이전에 집을 팔아야 된다는 것은 아닙니다. 부동산 가격상승예상과 실거주기간, 다른 주택의 보유여부, 등
을 개인적인 상황에 맞게 조절하여 판단하시길 바랍니다.
지금 내용은 일반적인 내용이고 자세히 알아보시려면 계약 전에 꼭 세무사에게 문의하시길 바랍니다.
이상으로 장기보유특별공제 핵심적인 내용만 간략하게 포스팅했습니다.
감사합니다.