재개발 절차에서 투자 타이밍은?

최근 전국적으로 재개발사업이 활발하게 추진되고 있습니다.

대부분 1970년대부터 1990년대 사이에 지어진 노후 아파트와 단독주택 밀집 지역이 사업 대상이 되는 경우가 많습니다. 물론 건축 연식만으로 결정되는 것은 아니며, 노후도와 기반시설 수준, 지역 여건 등을 종합적으로 검토해 사업 여부가 결정됩니다.

각 지방자치단체는 기반시설이 부족하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하고 도시 기능을 회복하기 위해 정비구역을 지정합니다.

그리고 이러한 정비구역에서 추진되는 대표적인 도시정비사업이 바로 재개발사업입니다.

최근에는 투자자뿐만 아니라 신축 아파트를 시세보다 저렴하게 마련하려는 실수요자들도 재개발사업에 많은 관심을 보이고 있습니다.

조합원 분양가로 신축 아파트를 공급받을 수 있다는 장점이 있고, 사업 진행 과정에서 입주권을 매도해 수익을 실현하는 분들도 있기 때문입니다.

이번 포스팅에서는 사업의 절차와 투자시점에 대해 순서대로 쉽게 정리해 보겠습니다

우선 기본적인 재개발 절차를 보여드립니다.                                                                                      

1. 정비구역 지정

정비구역이 지정되기 전에도 주민공람, 주민 의견청취, 지방의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의 등 여러 행정 절차를 거치게 됩니다. 따라서 높은 수익을 기대하는 투자자들은 정비구역으로 지정되기 이전부터 해당 지역에 관심을 갖고 미리 투자하는 경우가 많습니다.
정비구역으로 지정되면 해당 구역 내에서는 신축, 증축, 용도변경 등 일정한 건축행위가 제한됩니다. 이는 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 하기 위한 조치입니다.

 

투자시점
이 시기는 사업 초기 단계인 만큼 비교적 적은 투자금으로 진입할 수 있는 경우가 많아 프리미엄이 많이 형성되는 사례가 많이 있습니다. 다만 사업 진행 속도와 사업성, 지역 여건에 따라 프리미엄은 달라질 수 있으므로 충분한 검토가 필요합니다.

 

2. 조합설립 인가

조합설립인가는 토지등소유자들이 사업을 본격적으로 추진하겠다는 의사를 모아 조합을 설립하는 단계입니다.
조합설립을 위해서는 법에서 정한 동의요건을 충족해야 합니다.

일반적으로 재개발사업은 토지등소유자의 75% 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 받아야 받아야 합니다.

조합설립인가를 받으면 사업 추진이 구체화되며, 이후에 시공자 선정 절차가 진행됩니다. 이 시기에는 대형 건설사들이 사업 수주를 위해 브랜드와 사업 계획을 제안하며 본격적인 홍보 활동을 시작합니다.

 

투자시점
사업이 가시화되면서 투자자들의 관심도 더욱 높아집니다. 특히 전세가 있는 빌라나 단독주택을 활용한 이른바 갭투자 형태의 매수가 늘어나는 경우도 있습니다.
투자 경험이 많지 않은 초보 투자자라면 사업의 불확실성이 어느 정도 해소되고 사업 추진 방향이 보다 명확해지는 조합설립인가 이후부터 투자 여부를 검토하는 것이 안정적인 선택이 될 수 있습니다.

 

3. 사업시행계획인가

사업시행계획인가를 받으면 재개발사업이 본격적인 궤도에 올랐다고 볼 수 있습니다. 물론 이후에도 변수는 있을 수 있지만, 초기 단계에 비해 사업이 무산될 가능성은 낮아집니다.
또한 사업의 세부 내용이 구체화되면서 단지 배치도와 조감도 등을 통해 동 배치, 단지 규모, 세대 구성 등을 보다 구체적으로 확인할 수 있게 됩니다.

이에 따라 입주권이 포함된 주택이나 빌라의 가치가 상승하면서 프리미엄이 형성되는 경우도 있습니다.
사업에 대한 불확실성이 줄어들면서 실거주를 계획하는 수요자들의 관심도 높아지고, 초기 단계부터 투자한 사람들은 이 시기에 매도해 수익을 실현하기도 합니다.
한편 조합은 사업시행계획인가 이후 종전자산 감정평가와 분양신청 등의 절차를 진행하고, 조합원들에게 예상 분담금 추산액을 안내​합니다. 조합원들은 이를 통해 자신의 종전자산 평가액과 앞으로 부담해야 할 추가분담금 규모를 어느 정도 파악할 수 있습니다.

투자시점
예상 분담금이 구체적으로 알려지면서 추가분담금이나 사업 기간에 부담을 느낀 일부 조합원이 매도에 나서기도 합니다. 반대로 사업 진행이 가시화되면서 새로운 투자자와 실수요자의 관심이 높아지는 시기이기도 합니다.

이 과정에서 비례율이 나옵니다.

1. 의의

비례율은 정비사업을 통해 사업을 진행하고 남는 사업가치가 기존 조합원들의 종전자산 가치에 비해 어느 정도 되는지를 나타내는 비율입니다.

2. 비례율 계산 방법

비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) ÷ 종전자산평가액 × 100

3. 성격

* 신축 아파트의 가치가 높아지고 사업비가 예상보다 적게 들어간다면 비례율이 높아질 가능성이 있습니다.

반대로 공사비가 크게 상승하거나 사업비가 증가하면 비례율이 낮아질 수 있습니다.

* 이런 이유 때문에 비례율이 높을수록 조합원의 종전자산 평가액이 높아지고, 추가분담금 부담이 줄어들 가능성이 있습니다.

반대로 비례율이 낮다면 종전자산 평가액이 낮아지기 때문에 새 아파트를 분양받기 위해 추가로 부담해야 하는 분담금이 커질 가능성이 있습니다.

4. 주의할 점

비례율은 변할 수 있다는 것입니다.

재개발·재건축은 사업 기간이 길기 때문에 현재 제시된 비례율이나 예상 분담금이 사업 진행 과정에서 달라질 수도 있습니다.

비례율이 높다고 해서 무조건 투자 가치가 높다고 판단해서도 안 됩니다.

비례율은 사업의 수익성과 관련된 중요한 지표이지만, 실제 투자 여부를 결정할 때는 현재 매매가격, 감정평가액, 조합원 분양가, 예상 추가분담금, 일반분양가, 사업 진행 속도, 공사비 상승 가능성 등을 함께 살펴봐야 합니다.

 

이후 조합은 관리처분계획 수립을 위한 절차에 들어가면서 사업을 더욱 구체화하고, 조합원들의 입주를 위한 다음 단계로 넘어가게 됩니다.

4. 관리처분계획인가

관리처분계획 인가 단계에 접어들면 사업은 사실상 마지막 단계로 향하게 됩니다.
이 시기에는 기존 원주민들의 이주가 진행되고, 이후 철거 작업이 시작되면서 신축 아파트 건설을 위한 준비가 본격화됩니다.

 

투자시점
사업 진행에 대한 불확실성이 크게 줄어들면서 입주권의 가치도 높아지는 경우가 많습니다. 이에 따라 초기 단계부터 투자했던 사람들은 이 시기에 보유한 입주권을 매도하며 수익을 실현하기도 합니다.
또한 사업 리스크가 이전 단계보다 낮아졌다고 판단하는 실수요자들의 관심도 높아집니다. 사업 지연이나 무산 가능성에 대한 부담을 줄이고 안정적으로 신축 아파트 입주를 계획하려는 실거주자들이 이 시기에 매수를 검토하는 경우가 많습니다.

5. 철거 이후

착공, 일반분양. 준공의 단계로 신축아파트가 만들어집니다.

 

그럼 위의 내용을 정리해 보겠습니다.

사업 단계	주요 내용	투자 관점
정비구역 지정 전후	정비계획 수립, 주민 의견청취, 정비구역 지정 등 사업 초기 단계	사업 초기인 만큼 높은 수익을 기대할 수 있지만 사업 불확실성도 큼
조합설립인가	토지등소유자의 동의를 받아 조합을 설립하고 사업 추진이 구체화됨	사업 추진 가능성이 높아지면서 관심이 증가하는 시기
사업시행계획인가	단지 규모와 배치 등이 구체화되고 감정평가 및 분양신청 등이 진행됨	사업의 윤곽이 명확해져 안정성과 수익성을 함께 고려할 수 있는 시기
관리처분계획인가	조합원의 분양계획과 권리가액, 분담금 등이 구체화되고 이주·철거 준비가 진행됨	사업 불확실성이 크게 줄어들어 실수요자의 관심이 높아지는 시기
이주·철거·착공	기존 주택을 철거하고 신축 아파트 공사에 들어감	입주까지 남은 기간이 짧아지지만 매입가격과 추가분담금을 꼼꼼하게 확인해야 함
일반분양·준공	일반분양을 진행하고 공사를 완료한 뒤 입주가 시작됨	사업 위험은 크게 낮아지지만 초기 투자에 비해 기대수익도 낮아질 수 있음

 

 

이 모든 절차가 계획대로 차질 없이 진행된다고 하더라도 재개발·재건축 사업은 일반적으로 10년 이상의 긴 시간이 소요되는 경우가 많습니다.
사업 기간이 길어질수록 투자자나 실거주 목적으로 입주권을 매수한 분들은 자금이 장기간 묶이게 되고, 그에 따른 기회비용도 발생할 수 있습니다.
따라서 단순히 높은 수익만 바라보기보다는 사업 진행 단계, 추가분담금 가능성, 자금 계획 등을 충분히 고려한 후 본인에게 맞는 적절한 시점에 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.